Hitelcsapdában az ország – megint a szegényebbek és a csokból kimaradók jártak rosszul

Júniusban 10 év után először, 30 bázisponttal emelte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Monetáris Tanácsa a jegybanki alapkamatot, kedden hasonló mértékű emelés következett. Az alapkamat így 1,2 százalékra nőtt, de a jegybank kommunikációja alapján ez aligha jelenti a szigorítás végét – írja a g7.

Kép:Pixabay

A kamatdöntés indoklása szerint az előrejelzések alapján idén még a célsáv szélsőértéke, 4 százalék felett maradhat az infláció, ami csak 2022 közepére térhet vissza a jegybank által kívánatosnak tartott 3 százalékos szintre. Ehhez viszont arra lesz szükség, hogy a monetáris szigorítás továbbra is kitartson, akár év végéig, vagy ha szükség lesz rá, még annál is tovább.

Mi az az alapkamat?

Az alapkamat azt határozza meg, hogy a bankok mennyi pénzt kapnak a jegybanknál kötelezően tartandó betéteikért. Ha a jegybank emeli az alapkamatot, akkor a kereskedelmi bankoknak relatíve jobban megéri a jegybanknál tartani a pénzüket. Így kevesebb pénz marad a gazdaságban, ez a kevesebb pénz viszont minden más változatlansága mellett többet ér. A pénz felértékelődése pedig végeredményben azt eredményezi, hogy a bankok a lakosságot és a vállalatokat is drágábban hitelezik, amivel a jegybank végeredményben hűteni tudja a gazdaságot, és csökkenteni az inflációt.

A kamatemelési ciklusnak így végeredményben a bérek vásárlóerejétől az államadósság finanszírozási költségén keresztül a gazdasági növekedés nagyságáig sok mindenre hatása van. Ebben a cikkben most egy szűkebb területre fókuszálunk:

a kamatemelések ugyanis az ingatlanpiacon korszakhatárral érnek fel, 10 év extra laza pénzpolitikája után jött a szigorítás. Annak jártunk utána, hogy

A jelenlegi helyzetben három fontos csatornát érdemes megvizsgálni, ahol a kamatemelési ciklus hatással lesz az ingatlanpiaci folyamatokra:

1, a lakossági jelzáloghitelezést, ahol az új és a már korábban felvett hitelekre is hatással van a magasabb alapkamat az ingatlanpiaci keresleten keresztül,

2, szintén a keresletre van hatással, hogy a magasabb kamatok mellett mennyire lesz vonzó az elmúlt években jelentős befektetési célú ingatlanvásárlás,

3, végül pedig a kínálatra is hatással lehet a magasabb alapkamat, ha az ingatlanfejlesztők drágábban jutnak hitelekhez, és kevésbé szívesen vágnak bele új projektekbe.

Annyit már előljáróban elárulhatunk, hogy nem fogunk jóslatokba bocsátkozni például arra vonatkozóan, hogy az árak merre indulnak el az ingatlanpiacon. Ahhoz viszont, hogy melyek lesznek majd az árakat mozgató trendek, remélhetőleg hasznos szempontokat tud adni ez a cikk.

A lakosság jelzáloghitelei – kiket érint?

A kedvezőtlenebb pénzügyi feltételek alapjáraton az új lakáshitelek kondícióit is kedvezetőtlenebbé teszik, de a hatás nem teljesen direkt. Ahogy a Money.hu akkori és újabb elemzése megmutatta, a bankok júniusban csak szelektíven szigorítottak.

Például nem emeltek kamatot, csak az ügyfeleknek adott kamatkedvezmények mértékét csökkentették. Az e heti döntés után ugyanakkor komolyabb drágulásra lehet számítani, és több bank is arra kényszerülhet, hogy általánosan is hozzányúljon a kamatokhoz.

Azt nem tudom megmondani, hogy mekkora mértékben lesz szegmentált, vagy általános emelés, de nagy esélye van, hogy most egy komolyabb egyszeri emeléssel fognak reagálni

– mondta megkeresésünkre Nagy László Nándor, a Money.hu elemzője.

A kamatemelések valamilyen formában minden hitelest és hitelfelvevőt érintenek. Kivételt egyedül azok jelentenek, akiknek teljes mértékben fix kamatozású hitelük van (ilyen szerződésből 2020 végén az MNB adatai alapján 176 ezer volt). A közvetlen érintettek első csoportja az új hitelt igénylők köre.

A Duna House felmérése alapján a használt lakások tranzakciós száma még mindig igen magas: ugyan nincs csúcson, de a júniusi becsült adásvételi szám is meghaladja az elmúlt két év értékeit. Ez alapján azt lehet mondani, hogy ez sok embert érinthet, hiszen a lakást vásárlók egy jó része hitelt is szeretne igényelni

– mondta Argyelán József a kérdésünkre.

Ezeknek a hiteleknek az aránya annak ellenére is viszonylag magas, hogy a jegybank évek óta azt kommunikálja az adósok felé, hogy ha van rá lehetőségük, váltsanak fix kamatozásra. Az alábbi ábrán látszik, hogy az új lakáshitelek egyre nagyobb aránya ilyen, azonban főleg a korábban felvett hitelek között jelentős a változó kamatozásúak aránya.

A kamatperiódushoz kötött, részben fix kamatozású kölcsönökre a hatás kisebb, mivel ezek esetében csak kamatfordulókor jelentkezik a változás. Az összesen több mint 440 ezer szerződés közül vannak ilyenek, de ezekből kevesebb van, ráadásul Argyelán szerint sokan még kamatcsökkenést is fognak érzékelni, mert a hitelfelvételkori piaci környezet teljesen más volt.

De milyen hatása van az emelésnek egy konkrét hitel esetén? Az alábbi ábrán Nagy László Nándor számításai alapján egy idén áprilisban felvett, 20 éves, 10 milliós, átlagos kamatozású hitelnél különböző kamatperiódusok esetén ábrázoltuk azt, hogy egy hipotetikus, 1,5 százaléknál megálló alapkamat-emelés milyen hatással lenne a kamatra, a törlesztőre és a teljes visszafizetendő összegre.

Látszik tehát, hogy

a kamatperiódus hosszától függően havi 2500-5000 forinttal drágítana meg egy ilyen hitelt a jegybank kamatemelési ciklusa, és 300-700 ezer forinttal nőne a teljes visszafizetendő összeg.

Nagy László Nándor ehhez még annyit tett hozzá, hogy egy végig fix, 4,39 százalékos átlagkamaton felvett hitel 62 500 – 63 000 forintos törlesztője most magasabb ugyan, ám a példában szereplő kamatemelésnél az 5 éves kamatperiódusú hitelnél összességében már kedvezőbb, olcsóbb megoldás jelenthet.

A 10 éves fixálással összehasonlítva az induló jelentős kamatkülönbözet miatt a törlesztőrészlet és teljes visszafizetendő összeg még a kamatemelés után is minimálisan magasabb lehet a végig fix megoldásnál, de a hitelfelvevő cserébe a teljes biztonságot kapja. A kamatemelési ciklus miatt Nagy szerint most különösen relevánssá vált az MNB ajánlása, még most is megéri fixre váltani.

Az alacsonyabb jövedelműek hitellehetőségei beszűkülhetnek, és a támogatásra nem jogosultak közül is többen kiszorulhatnak a hitelpiacról.

A befektetői kereslet maradhat, kérdés, hogy az ingatlanfejlesztőkkel mi lesz.

Forrás: G7 
Címlapkép: Pixabay